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임대차 3법 강화와 계속거주권

페이지 정보

작성자
복지연대
조회
988회
작성일
21-11-30 12:14

본문

 

 

 

1. 임대차3법이 가져온 변화

 

  • 2020년에는 주택임대차보호법부동산 거래신고 등에 관한 법률이 개정되면서 임차인 주거권 향상 및 임대차 시장 관리가 강화됨
  • 2020731주택임대차보호법개정으로 1회에 한해 임차인이 계약갱신권을 사용할 수 있게 됨
  • 2020818부동산 거래신고 등에 관한 법률개정으로 202161일부터 전월세 거래에 대해서도 30일 이내에 의무적으로 신고해야 함

  

2. 임대차 3법은 실패할 것인가

 

  • 임대차 3법이 3월 이후 전세가격의 급격한 상승 기울기를 바꾼 것은 명확함
  • 2020316일 한국은행은 기준금리를 1.25%에서 0.75%0.5%p 인하했으며, 528일에는 기준금리를 0.5%0.25%p 인하함. 1월부터 3월까지 하락세를 보이던 호당 전세가와 3.3당 전세가 모두 4월부터 7월까지 급격하게 상승하기 시작함. 이는 전국 및 서울의 전체 주택과 아파트에서 공통적으로 나타나는 현상임
  • 계약갱신청구권 및 전월세인상률상한제 도입은 전국서울의 전체 주택아파트 모두에서 20214월부터 7월까지의 급격한 전세가 상승 추세를 완화하는 역할은 했다고 판단됨
  • 임대차 3법이 3월 이후 전세가격의 급격한상승 기울기를 바꾼 것은 명확함

 

3. 해외 민간임대시장 규제 

프랑스

 

  • 전체 임대주택의 53.9%를 민간이 소유하며 이 중 95% 이상이 1~2호씩 소규모로 소유한 개인
  • 임대계약은 반드시 서면으로 이루어져야 하며 임대기간은 개인 임대인의 경우 3, 기업 임대인의 경우 6년임. 임대인은 계약기간 종료가 아니면 제한적인 경우(임대인 거주, 매매 등)에만 임대계약 종료시킬 수 있음
  • 새로 임대계약을 체결하는 경우 임대료는 자유롭게 책정하며, 계약기간 중에는 표준임대료지수(소비자물자지수 평균과 같음)에 따라 임대료 조정. 월세가 시장수준보다 현저히 낮은 경우 주변 지역 비슷한 주택의 수준으로 조정 가능하나, 파리SMS 주변 임 대료와의 차이의 절반으로 인상 제한

 

독일

 

  • 전체 임대주택의 60% 가량을 민간이 소유하며, 이 중 58.5%는 개인이 소규모로 소유
  • 계약기간의 제한이 없음. 임차인이 계약을 위반(월세 미지급, 시설 파손, 반사회적 행동 둥) 하지 않는 한 임대인이 계약을 종료할 수 없음. 계약종료가 가능한 단 한 가지 사유는 자신이 직접 입주하는 경우임. 그러나 자신이 입주한다고 해도 임차인이 불응하면 긴 소송기간을 거쳐야 함. 또한 임대인은 평균 5호씩 소유하므로 자신이 입주하는 사유는 제한적으로 사용 가능. 따라서 임차인이 주거안정성의 실질적인 권리를 지님
  • 임대인은 임대료를 3년간 20% 이상 인상할 수 없음. 이 상한선을 두는 주요 목적은 공공임대주택으로 사용되던 주택이 계약 종료 후 민간임대로 활용될 경우 임대료 인상을 제한하여 사회적 임대가 시장으로 진입하는 과정을 부드럽게 만들기 위해서임

 

미국 

 

  • 연방정부에서 주거보조를 지급하는 Section8 제도를 통해 임차인을 대상으로 임대업을 하기 위해서는 주택소유자는 Section8 사무국에 임대주택으로 등록해야 함
  • 등록을 위한 신청을 할 경우 Housing Quality Inspection을 통해 해당 주택이 최소한의 기준을 충족하는지를 U.S. Housing and Urban Department(HUD)와 주정부 주택부가 검사하며, 기준을 충족하지 못할 경우 특정 기간 내에 수리를 하여 재검사 받아야 함.
  • 검사 결과, 최소기준을 통과하지 못할 경우 HUD는 그 주택이 Section8 임차인에게 적합하지 않은 것으로 결정할 수 있음

 

4. OECD 보고서(2021)를 통해 본 민간임대 규제 

 

  • OECD Affordable Housing Database, PH6.1 REMTAL REGULATION
  • 민간임대부문에 대한 규제의 핵심적 특성 관련 정보를 제공하는 이 지표는 OECD부담가능한 주택과 사회주택에 대한 설문조사(Questionnaire on Affordable and Social HousingQuASH)’ 결과에 바탕을 둠
  • 임대료 규제, 임차인-임대인 관계, 임대차계약의 유형 및 기간, 임대주택의 품질 규제, 휴가용 단기임대주택 규제 조치 등에 관한 정보가 포함됨. 또한 C0VID-19 팬데믹에 대응하여 도입된 민간임대시장에 대한 공공의 지원 관련 정보를 제공함

 

임대료 규제

최초 임대료 수준에 대한 규제: 임대인과 임차인이 최초 임대료를 자유롭게 협상하는지, 아니면 임대인이 요구할 수 있는 임대료 액수를 제한하는 구체적 규정이 있는지?

정기적 임대료 인상: 예를 들어 소비자물가지수(CPI) 연동 등과 같이 법으로 정해진 기제에 따라 임대료 수준이 정기적으로 인상되는지?

임차인-임대인 관계

임대인이 임대차계약을 합법적으르 종료할 수 있는 사유, 필수적인 사전통지 기간, 강제퇴거가 허용되지 않는 경우의 존재 여부에 관한 정보

임대차계약 특성

임대차계약 기간을 자유롭게 협상 가능한지 여부와, 일반적인 임대차게약의 최소 기간, 임차인이 부담하는 보증금에 관한 정보

임대주택 품질

품질이 양호한(decent) 임대주택의 특성에 관한 것뿐 아니라 최소한의 품질 수준을 보장하기 위한 규제의 존재 여부, 주택 품질 규제를 책임지는 행정 단위의 존재 여부

휴가용 단기임대주택 규제 조치

휴가용 단기임대주택을 규제하는 조치의 존재 여부, 규제를 담당하는 정부의 단위. 휴가용 단기임대주택 운영에 허가가 필요한지, 휴가용 단기임대주택을 임대할 수 있는 연간 최대 일수, 휴가용 단기임대주택에 다른 접객업이나 민간임대주택 사업자에게 적용되는 것과 구별되는 특정 세제 조치가 있는지 등

C0VID-19에 대응한 민간임대시장에 대한 공공지원

임대료 또는 임대료 지원 액수의 일시적 변화, 임대료 인상의 일시 중단, 임대차계약 자동 연장에 대한 정보, 강제퇴거 금지와 임차인에 대한 현금 지원과 같은 긴급재정지원에 대한 정보 


5. 과제

임대차 행정강화

 

  • 세입자의 주거안정을 위해 지방자치단체의 임대차 행정 강화가 필요함
  • 주택임대차보호법7(차임 등의 증감청구권)에서는 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다고 규정하고 있음
  • 임대인이 실거주를 이유로 임치인의 갱신 요구를 거절했을 때, 임차인이 사후에 사실 여부를 확인하기가 어렵기 때문에, 임대차 계약 정보에 접근할 수 있는 지방자치단체가 임대인의 실거주를 확인하는 행정서비스 필요
  • 주거급여, 전세임대주택. 집수리 등 공공의 지원이 이루어지는 임대차 계약에서 계약갱신청구권과 임대료 인상률 상한이 준수되고 있는지에 대한 모니터링 강화가 필요함

 

신규계약시 임대료 규제

 

  • 현행 전월세인상률상한제는 신규 계약에는 적용되지 않는데, 주택가격 폭등 여파로 불안한 흐름을 보이고 있는 임대차시장 안정을 위해 신규 계약시 임대료 규제가 필요함
  • 신규 계약시 임대료 규제는 더불어민주당의 제21대 총선 공약사항이었음
  • 임차가구가 지불하는 높은 보증금과 월세가 갭투기에 사용되는 한국 임대시장의 특성상 신규계약에 대한 임대료 규제는 전월세가격뿐 아니라 매매가격을 안정화시키는 효과도 가져올 수 있음
  • 전세보증금 대출 중가가 가계부채 증가의 주요 원인 중 하나라는 점에서도 신규계약에 대한 임대료 규제가 필요함

 

신뢰도 높은 신규 통계개발 필요

 

  • 현재 KB국민은행의 KB주택가격동향 및 한국부동산원 전국주택가격동향조사 등은 부동산가격 통계에 대해 불필요한 사회적 논쟁을 야기하고 있음
  • 호가 중심의 KB국민은행 KB주택가격동향과 힌국부동산원의 전국주택가격동향조사는 차이를 보일 수밖에 없음
  • 한국부동산원 통계의 신뢰도 부족이 불필요한 사회적 논쟁의 원인임. 30일 이내에 신고하게 되어 있는 실거래가는 주간단위로 조사할 수 없음에도 불구하고 주간단위 통계를 생산하고 있을뿐 아니라, 원자료(raw data), 표본, 가중치 등을 공개하고 있지 않아 신뢰도가 부족함
  • 임대차 3시행에 따라 전월세 가격 통계에 대한 전반적인 보완이 필요하며, 통계작성기관은 표본·가중치 등을 투명하게 공개해야 함
  • 전월세 거래 신고 의무는 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 거래와 지역에서만 적용됨. 현재 신고 의무는 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 계약에 한해 발생하며 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외됨. 지역은 서울시, 광역시, 세종특별자치시, 제주특별자치도를 비롯하여 수도권 전역과 수도권 외에서는 시, 자치구가 대상에 포함됨. 월세는 30만원 미만으로 하고 관리비를 과도하게 책정해 신고 의무를 회피하는 사례 등이 발생하고 있음. 정책 사각지대 축소를 위해 신고 의무 대상이 되는 보증금과 월세를 하향시키는 것과 함께 월세의 포함 범위 등을 명확히 할 필요가 있음
  • 확정일자를 부여받지 않거나 묵시적 갱신이 적용된 전월세 계약은 실거래가 자료에 포함되지 않았는데. 임대료 변경 없이 계약갱신청구권을 행사한 전월세 계약도 포함되도록 자료를 관리할 필요가 있음

 

등록임대사업자에 대한과도한 세제 혜택 폐지

 

  • 임대차 3법 개정으로 임대주택등록제의 실효성이 크게 감소함
  • 정부가 201712월 발표한 임대주택 등록 활성화 방안은 임대인에게 양도소득세, 종합부동산세, 취득세. 재산세, 건강보험료 등을 감면하거나 면제하는 인센티브를 제공하면서 임대인의 임대주택 등록을 유도함으로써 임차인이 4~8년간 인상률 5% 이내에서 거주할 수 있게 한다는 것이 핵심임
  • 정부는 20207·10 대책을 통해 임대기간이 4년인 전체 주택유형과 임대기간이 8년인 아파트 등록임대사업자에 대한 양도소득세·종합부동산세 등 세제 혜택을 폐지함
  • 계약갱신청구권과 전월세인상률상한제의 도입으로 모든 임대차계약기간이 4년으로 증가하여 임대기간이 4년인 등록임대주택은 의미를 잃었음
  • 20189·13 대책, 201912·16 대책 등을 통해 등록임대주택에 의한 양도소득세와 종합부동산세의 감면·면제 대상을 축소했고 20207·10대책을 통해 아파트에 대해서는 세제 혜택을 전면 폐지함
  • 임대기간이 8년인 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 오피스텔 등록임대사업자에 대해서는 여전히 양도소득세·종합부동산세 감면 등의 과도한 세제 혜택이 남아있는데, 이에 대한 전면 폐지가 필요함 

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